一、什么是倉儲？

倉儲行業(yè)是流通行業(yè)的重要子行業(yè)之一，儲藏和保管商品就是主要業(yè)務(wù)形態(tài)。從供應(yīng)鏈的角度來看，物流過程是由一系列的“供給”和“需求”組成。當供給和需求的節(jié)奏不一致時，即出現(xiàn)生產(chǎn)的產(chǎn)品不能及時消費或者存在需求不能被滿足時，需要建立產(chǎn)品的儲備來滿足后來的需求。所以，倉儲的出現(xiàn)是為了解決生產(chǎn)和需求在時間上的不一致。

由于倉儲涉及到供應(yīng)鏈的每個環(huán)節(jié)，決定了企業(yè)的商業(yè)模式和目標，所以倉儲的設(shè)計在供應(yīng)鏈中位于核心地位。倉儲布局及其管理的內(nèi)容包括三個部分：

倉儲按功能分類可分為靜態(tài)倉儲和動態(tài)倉儲。在買方市場的大環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)鏈被消費市場反向拉動，消費需求驅(qū)動貿(mào)易周轉(zhuǎn)加速。相比靜態(tài)倉儲，流通型倉儲更偏重提高整個產(chǎn)業(yè)鏈的流動性，更能適應(yīng)消費者對時效性的需求。

1）倉儲的功能分類

倉庫類型按功能分類可分為倉儲中心型（靜態(tài)）和流通中心型（動態(tài)）倉庫。

傳統(tǒng)的靜態(tài)倉儲服務(wù)商提供安全、低成本靜置倉儲服務(wù)。而動態(tài)倉儲服務(wù)更傾向于消費市場，主要以流通為目的而并非長時間的儲存于保管，所以更注重出入庫效率。

2）消費市場拉動倉儲功能轉(zhuǎn)變

在供過于求的環(huán)境下，終端消費市場會轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。隨著市場上互為代替的商品越來越多，消費者可選擇的商品種類也隨之增加，而需求變化的速度也越來越快，所以一個特定產(chǎn)品被其他同質(zhì)產(chǎn)品替代的可能性隨著時間的推移而增大。

二、中國倉儲行業(yè)的現(xiàn)狀和困境 

倉儲業(yè)是物流業(yè)的重要組成部分。我國倉儲業(yè)是以國有企業(yè)為主導(dǎo)，民營與外資共同發(fā)展的競爭格局。

1.倉儲業(yè)是物流行業(yè)的重要組成部分

我國物流行業(yè)持續(xù)發(fā)展，2014 年我國物流總費用可達到10.6 萬億元，同比增長7%。從物流業(yè)增長值的比例構(gòu)成上看，盡管交通運輸在物流也得比例可達70%左右，但倉儲業(yè)占物流業(yè)年增長值的比例在不斷上升，2014 年可達到8.81%。

從物流費用的構(gòu)成來看，2014 年盡管交通運輸費用占到物流總費用的50%以上，但是與倉儲行業(yè)相關(guān)的保管費用和管理費用比例占到物流總費用的47%，將近一半；從固定資產(chǎn)的投資來看，物流業(yè)在倉儲行業(yè)上的固定資產(chǎn)投資額逐年增加，2014 年達到5159億元，雖然2014 年投資增長率有所下降，但是也可以達22.8%，處于較高水平。

2.倉儲業(yè)格局：以國有企業(yè)為主導(dǎo)，民營與外資共同發(fā)展

2010 年倉儲行業(yè)普查中顯示，我國倉儲行業(yè)以國有行業(yè)為主導(dǎo)。整個行業(yè)中，國有及國有控股企業(yè)的資產(chǎn)總額3627.5 億元，約占總額的64%，具有絕對優(yōu)勢；而民營和外資企業(yè)分別占比22.6%和8.65%。

資產(chǎn)過億的大型倉儲企業(yè)874 家，其中國有及國有控股企業(yè)占到六成以上比例，有550家。此外，5%的億元以上企業(yè)資產(chǎn)占到全行業(yè)總資產(chǎn)的71.4%，95%的企業(yè)資產(chǎn)只占到總資產(chǎn)的28.6%。由此看出，國有大型倉儲企業(yè)占據(jù)大部分資源。但是近年來，隨著物流地產(chǎn)的規(guī)模增加和倉儲管理的興起，我國倉儲外資企業(yè)和民營企業(yè)逐漸獲的競爭優(yōu)勢。

3.我國倉儲業(yè)面臨發(fā)展困境

2014 年世界銀行對世界物流發(fā)展的排名中，中國僅排在第28 名，遠落后于歐美國家、香港、臺灣和馬來西亞。

我國人均倉儲面積不高，2014 只有美國1/10 的水平。但是從物流成本來看，我國物流總成本占到GDP 總額的16.6%，多出美國一倍左右；其中，倉儲保管成本占到DP總額的5.8%，高出美國3個百分點。

1）主營業(yè)務(wù)營收貢獻低

從盈利模式來看，傳統(tǒng)倉儲業(yè)是以倉儲租賃服務(wù)為主，增值服務(wù)為輔的經(jīng)營模式。其盈利模式主要分三個部分：

存儲和簡單加工業(yè)務(wù)：是公司主要的利潤來源于入庫商品存放、配套加工利潤。公司將自有倉庫出租給中小制造企業(yè)、零售企業(yè)，然后收取租金和進出庫費用。

配套增值服務(wù)：倉庫同時提供配套裝卸、簡單加工和配送等增值服務(wù)。

特殊配套服務(wù)：金融租賃等金融服務(wù)。企業(yè)與銀行等機構(gòu)合作，提供供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，其中庫存的管理只需要對貨物進行監(jiān)管，收取管理費。

傳統(tǒng)企業(yè)的簡單倉儲營收貢獻度低。我國傳統(tǒng)龍頭企業(yè)中儲股份目前主營業(yè)務(wù)分為經(jīng)銷和物流倉儲業(yè)務(wù)。雖然倉儲業(yè)務(wù)是大多數(shù)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，但收入占比不到15%，即使加上進出庫業(yè)務(wù)也不到35%；而配套業(yè)務(wù)中，貨代和配送貢獻了超過60%的營業(yè)收入。

增值業(yè)務(wù)毛利高但持續(xù)走弱。中儲利用其倉儲資源優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢，開展了許多高毛利的質(zhì)押監(jiān)管、配送以及貨運代理業(yè)務(wù)，貢獻了超過50%的毛利。但是隨著競爭的加劇，增值業(yè)其毛利率也處于下降區(qū)間；

大型倉儲企業(yè)的重資產(chǎn)比例較高，其中自有倉儲面積占到總倉儲面積的77.6%。較高的重資產(chǎn)導(dǎo)致企業(yè)的流通靈活性差，2010-2014 年，企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)總體下滑。同時，過高的總資產(chǎn)導(dǎo)致行業(yè)總體ROE 偏低，雖然國家出臺多項政策支持、政府補貼和出售資產(chǎn)等營業(yè)外收入使得國有大型倉儲企業(yè)ROE 改善，但是企業(yè)經(jīng)營仍然處于困境，2014年大型倉儲的主營營業(yè)收入處于-28%的增長率；

2）高端物流設(shè)施稀缺

我國現(xiàn)代倉儲設(shè)施的比例很低。雖然倉儲總供給可以達到550 萬平方米，但其中只有20%符合高標準倉庫的要求，其中主要供應(yīng)商也只能提供7.3 萬平方米的高標準倉庫。

從建筑結(jié)構(gòu)來看，我國平房和樓房倉庫面積占到總倉庫面積的75%，而立體倉庫只占到25%。立體倉庫屬于高層貨架倉庫，通常需要機械化和自動化來進行倉儲作業(yè)，所以對于倉儲的配套設(shè)施和倉儲作業(yè)操作技術(shù)要求很高。

從倉庫種類來看，傳統(tǒng)倉儲業(yè)的倉庫類型是以通用倉庫為主，占倉儲總面積的97%以上。

通用倉庫通常儲存沒有特殊存放要求的貨物，例如家電、服裝和快速消費品等，但是通用倉儲的平均利潤只有9%；冷庫和危險品倉儲等專業(yè)倉庫所占的比例分別大約為1.3%和0.8%。雖然冷庫和危險品倉儲平均利潤率可以達到20%左右，但是對技術(shù)和專業(yè)人員的要求也很高，進入壁壘較高。

3）倉儲用地供不應(yīng)求

工業(yè)用地供不應(yīng)求。倉儲用地歸屬于工業(yè)用地，主要來源于國有土地出讓和集體土地租賃。2012 年國家每年下達的全國土地利用年度計劃指標是在40 萬公頃左右，但是據(jù)國土資源部做土地利用年度計劃指標需求分析，統(tǒng)計各個省上報年度用地需求突破67 萬公頃，工業(yè)用地明顯供不應(yīng)求。

4）消費市場多樣化：對多樣化和專業(yè)化倉儲的需求

由于消費市場的多樣性，傳統(tǒng)的單一倉儲服務(wù)已經(jīng)不能滿足倉儲客戶的需求。首先，消費市場對倉儲種類的需求是多樣化的。比如，隨著餐飲食品行業(yè)的發(fā)展，低溫倉儲和冷藏倉庫市場的需求量上升。

4. 電商改變物流模式，拉動現(xiàn)代倉儲需求

消費市場不斷擴大的同時，互聯(lián)網(wǎng)時代帶來了網(wǎng)絡(luò)消費模式，也使得電商迅速崛起。隨著電商消費模式的不斷滲透，消費者的消費習(xí)慣發(fā)生了改變，這使得傳統(tǒng)物流逐漸向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)變。在轉(zhuǎn)變的過程中，倉儲的重要性凸顯。隨著電商不斷發(fā)展，電商倉儲的形態(tài)也在發(fā)生改變。

1）在線零售規(guī)模持續(xù)增長

從2010 年至2015 年，我國在線零售總額年復(fù)合增長率為48%，2015 年實現(xiàn)28251億元的規(guī)模。同時，我國在線零售占到社會零售的比例也越來越高，從2010 年到2015年，上升了9.2 個百分點。

2）消費習(xí)慣發(fā)生變化

隨著網(wǎng)絡(luò)購物模式的不斷滲透，消費者開始傾向于購買電子商品和小型家電，由于貨物輕便且成本不高，傳統(tǒng)物流依舊可以滿足消費者的需求。但是到了第三階段，消費者開始購買大而重且價格較高的商品，這也促使物流成本增加，同時物流過程也開始變得復(fù)雜。

3）消費體驗促使物流模式和倉儲形態(tài)發(fā)生改變

消費習(xí)慣的改變使物流過程更加復(fù)雜化。傳統(tǒng)的物流模式是由商品從工廠出來，整車運輸?shù)娇倐}庫，再到各級代理，然后到門店，最終消費者上門店消費。整個過程是一個簡單的整車加零擔的運輸過程。但是隨著電商消費模式的興起，零擔慢慢被整車、快遞和倉儲所“侵蝕”。

從供應(yīng)鏈上看，商品依然由工廠整車配送到總倉，但是這時候零擔起到的作用只是把商品送到各級的分倉，而最終將商品送到消費者手中的則是快遞。傳統(tǒng)的“整車+零擔”模式的時效性很低，需要40-60 天左右，而現(xiàn)代的“分倉”模式物流只需要3-7 天就可以把商品送到消費者手上，滿足消費者對時效的需求。所以從傳統(tǒng)物流到現(xiàn)代物流，倉儲的形態(tài)發(fā)生了改變，導(dǎo)致了整個物流流程發(fā)生改變。

三、倉儲形態(tài)和管理方式改變

對于電商倉儲的形態(tài)變化，我們可以劃分為4 個時代：

電商的“萌芽”時期，企業(yè)只是在某地建一個大總倉，用來滿足全國所有的訂單。這種方式下，倉庫內(nèi)的商品管理比較凌亂，經(jīng)常發(fā)生錯發(fā)、漏發(fā)、多發(fā)的情況，并且在發(fā)貨周期比較長。這種管理方式只是采用傳統(tǒng)的倉儲模式，沒有突出任何電子商務(wù)的特性和模式。

電商倉儲2.0 是以國內(nèi)的電商以當當和卓越探索為首，推出的“子母倉”模式。即在主要城市如北京、上海等建立一個大倉滿足絕大部分的國內(nèi)訂單，而向偏遠地區(qū)的部分訂單，則用小倉滿足。如果小倉不能滿足需求，直接通過大倉發(fā)貨?！弊幽競}”的發(fā)貨速度遠大于一個大倉的速度，但是由于小倉的數(shù)目較少且覆蓋不全面，效率還是不盡人意。

為了配合自身的進出貨速度，電商龍頭企業(yè)亞馬遜使用的是平行倉模式，這可以稱為2.0 模式。企業(yè)通過與供貨商的協(xié)調(diào)平臺，會讓供貨商把貨均分到幾個主要干線城市的平行倉庫內(nèi)，再通過企業(yè)自己內(nèi)部的調(diào)撥和調(diào)配，盡可能把幾個平行倉的庫存貨品類同質(zhì)化達到80%以上，保證一類產(chǎn)品在每一個倉庫都有存貨。但是平行倉的成本較高，雖然它可以最大限度保證貨源充足，但是不能對實效性進行統(tǒng)一承諾。

而京東的區(qū)域分布倉可以稱之為電商倉儲3.0 時代。此模式下，企業(yè)在主要干線城市建立一級倉儲，同時把二級倉庫下沉到三四線城市區(qū)域，多點布局。單個倉又被細分成10 到20 個小片區(qū)域，一個區(qū)域倉覆蓋本地的一大片供貨。這使得倉庫距離顧客又更近了一步，顧客可以體驗到最快的配送，同時企業(yè)的配送成本也可以降低。由于下沉式多點分布，區(qū)域倉可以對消費者做到時效的統(tǒng)一保證，這也是京東可以保證“211 限時達”、“定時達”和“次日達”等服務(wù)的基礎(chǔ)。區(qū)域倉同樣成本很高，而且由于倉儲的分散分布，區(qū)域倉對倉儲管理系統(tǒng)的要求也很高。

（一）現(xiàn)代物流倉儲的筑造師—物流地產(chǎn)

物流地產(chǎn)專門建造高標準的倉儲和物流設(shè)施，可以滿足消費市場和電商對現(xiàn)代物流設(shè)施的需求?，F(xiàn)代物流地產(chǎn)的經(jīng)營范疇主要包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體，并為一些企業(yè)提供回租融資服務(wù)，同傳統(tǒng)倉儲企業(yè)相比,它更強調(diào)倉儲管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

1. 與物流企業(yè)協(xié)同合作

物流地產(chǎn)本質(zhì)上是物流企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商的結(jié)合，經(jīng)營模式有四種：

地產(chǎn)商開發(fā)后，租售給物流商并代其管理。即日常物流業(yè)務(wù)由物流公司操作，開發(fā)商只是負責(zé)投資開發(fā)和物業(yè)管理。大型的物流地產(chǎn)商都運用此模式，例如普洛斯。

物流商自有地產(chǎn)，自己經(jīng)營管理。即物流企業(yè)是相關(guān)物流設(shè)施投資建立的主體。這種模式在前期的資金投入很大，運營成本較高。典型企業(yè)如上海百聯(lián)集團

地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營。即物流商、地產(chǎn)商通過成立項目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營。這種模式充分發(fā)揮了地產(chǎn)商拿地優(yōu)勢和物流企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢，但是后期可能會出現(xiàn)利益分配問題。

第三方整合開發(fā)運營模式。通過第三方將物流企業(yè)和地產(chǎn)商各自的資源進行整合，同時對物流企業(yè)和地產(chǎn)商的資格、實力進行審查

2. 彌補高端物流設(shè)施稀缺

傳統(tǒng)的低端倉儲建設(shè)十分簡陋，現(xiàn)代化的叉車很難進行倉儲作業(yè)；中端倉儲雖然對倉儲結(jié)構(gòu)進行了升級，但是凈高有限；而現(xiàn)代倉儲要求層高較高，擁有數(shù)量眾多的門以供裝卸和貨物的即時轉(zhuǎn)運。

但是前面講過，我國現(xiàn)代倉儲的比例很小，大概占到倉儲資源的20%左右，但是隨對高端專業(yè)的物流設(shè)施的需求不斷增強，加上現(xiàn)代物流地產(chǎn)對高端物流設(shè)施的定位，新興的物流地產(chǎn)大有機會去彌補這方面的空白。

3. 提供個性化、多樣化服務(wù)

現(xiàn)代物流地產(chǎn)的客戶具有多樣性，主要集中于消費市場以及與消費市場相關(guān)的第三方物流企業(yè)。以普洛斯為例，其快消、餐飲、零售客戶占比超過50%。由于這些客戶對倉儲的需求不盡相同，比如餐飲行業(yè)需要恒溫或冷庫來保證貨品的質(zhì)量，而快消或零售商需要以流通為主的倉儲來保證出貨速度。物流地產(chǎn)商可以根據(jù)多樣化的需求來進行個性化定制建設(shè)。

（二）倉儲管理+配送”成為快遞公司新的業(yè)務(wù)方向

傳統(tǒng)模式下，電商負責(zé)訂單總匯、發(fā)貨計劃、揀貨、配貨包裝，而快遞只負責(zé)取件、中間和配送。而在“倉儲+配送”模式下電商所要做的只有一個動作下單，其他的均由快遞企業(yè)來運作，可以說是一條龍解決方案服務(wù)。

1. 倉配一體化的流程與盈利模式

在傳統(tǒng)的物流中，顧客向商家下單后，商家通知快遞公司取件，然后快遞公司進行轉(zhuǎn)運、配送。而倉配一體化之后，整個物流被分割成了跨區(qū)間的信息流動+同城之間的包裹流動，也就是說顧客在下單之后，商家接單之后，利用信息系統(tǒng)與快遞倉庫對接，之后從倉儲操作到配送都是由快遞公司來完成的。而信息的流動是倉庫WMS 系統(tǒng)和賣家ERP 系統(tǒng)對接傳輸?shù)模梢哉f是即時的。

倉配一體化的盈利模式可以分為五個部分：倉庫租賃、倉內(nèi)加工管理、配送、保險和其他增值服務(wù)。其中倉儲租賃費包括了對托盤和倉儲盒的租賃；倉內(nèi)加工管理包括收貨和加工兩部分；運費則是傳統(tǒng)的快遞物流費用；同時，盈利內(nèi)容還包括了人工服務(wù)還保險。

2. 服務(wù)多元化，增加客戶粘性

快遞企業(yè)設(shè)立倉庫與配送形成一體化，將集中商品管理、訂單管理（訂單打印、訂單揀選、訂單包裝、訂單稱重）、商品配送、逆向物流(退換貨)等功能，對賣家來說這些基礎(chǔ)服務(wù)加增值服務(wù)是解放了整個供應(yīng)鏈后端，使商家可以更專注于自己的核心業(yè)務(wù)；

3. 倉內(nèi)標準化流程管理

圓通通過自主研發(fā)的倉配一體系統(tǒng)，可從前端到末端對倉配全生命周期監(jiān)控，實現(xiàn)倉配標準化的管理。通過質(zhì)檢流程規(guī)范化、條形碼統(tǒng)一化和采購流程標準化等來最大程度提高出貨配送的效率和準確率。此外，圓通也可提供個性化定制，利用系統(tǒng)收集數(shù)據(jù)，優(yōu)化系統(tǒng)和提供各類倉配的分析報表。

（三）快遞倉配一體化未來市場預(yù)測

對于自營電商，京東倉配一體價格為10 元起；對于快遞龍頭企業(yè)，圓通倉配一體平均總價為8 元，其中倉庫租賃和操作價格平均3 元，配送費用平均5 元，但是對于訂單數(shù)量較多，規(guī)模較大的商家，公司可以對價格進行進一步商議。所以我們估算，倉配一體業(yè)務(wù)行業(yè)平均價格9 元；

按照國家郵政局設(shè)定目標，我國快遞行業(yè)2020 年，業(yè)務(wù)量將達到500 億件，行業(yè)收入將實現(xiàn)8000 億元。我們保守估計，到2020 年，倉配一體化業(yè)務(wù)的快遞量將占到總業(yè)務(wù)量的50%，也就是有250 億件快遞是來自倉配一體化業(yè)務(wù)的，那么按照行業(yè)平均價格9 元計算，2020 年倉配一體化市場規(guī)模將達到2250 億元；

其中倉儲管理單價為3元，收入為750 億元。如果電商需求超出預(yù)期，倉配一體化業(yè)務(wù)量可以占到快遞業(yè)務(wù)量的70%，也就是350 億件，那么到2020 倉配一體化市場規(guī)模將達到3150 億元，其中倉儲收入1050 億元。

來源/長江證券

作者/韓軼超

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